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北京部分商住二手房成“負資產” 賣房款不夠償還銀行貸款

2020/4/12 9:33:45   來源:新華網,中國證券報   瀏覽()  

  近日,中國證券報記者走訪北京多個商住房樓盤發現,絕大多數商住二手房樓盤成交價相比2017年3月高位時幾近腰斬,不少業主因著急出手不得不一再降價,所賣房款甚至已無法償還當年的銀行貸款。

  2017年3月26日,北京市住房和城鄉建設委員會出臺《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,自此商住房全面限購。如今,限購政策出臺3年有余,成交量相比峰值下跌超過95%。

  價格現腰斬

  “除了特別好的地段,北京二手商住房八成以上成交價跌了50%左右。目前多數二手商住房成交價格和2012年前后價格差不多?!币晃辉诒本氖律套》抠I賣近10年的中介人士對中國證券報記者表示,“限購政策出臺前,同一地段的商住房價格與住宅不相上下。3年過去了,住宅雖然也限購,但是價格仍然小幅攀升,商住房價格卻出現大幅下跌,目前均價普遍不及同一地段住宅價格的一半?!?

  2017年3月限購政策出臺前,個人買賣商住房可以正常貸款,很多投資者當時貸款比例超過六成。隨著房價下跌過半,目前市值已經達不到銀行貸款總額。換句話說,即便賣完房子,也無法全部償還當時的銀行貸款,導致很多房源無法正常解除銀行質押。

  在近期成交的商住二手房中,上述現象比比皆是。以朝陽區四環外十里河某商住二手房為例,中國證券報記者查詢該小區最新成交記錄發現,業主此前購買單價為3.5萬元/平方米,現在實際成交價為1.9萬元/平方米,成交價與房屋原值相比跌幅接近50%。由于業主銀行貸款比例較高,其實際收到購房者交付的全部房款后,仍然不夠銀行貸款償還額。中介不得不另外主持簽訂三方協議,以借款方式讓購房者多交付一部分現金給業主,用于償還銀行貸款以解除質押。

  “如果不是著急用錢,不可能這么割肉賣掉,賠得實在太多了?!倍辔辉诮诔鍪凵套》康臉I主對中國證券報記者表示,“當時買這種房子的人,一部分是為了投資,還有一部分是沒有購買住宅資格的人買來自住。當時不限購,既可以自由買賣,也可以高比例貸款,所以身邊很多做生意的人都選擇買這類房子?,F在著急用錢,賠得再多也要出手?!?

  不能貸款是主因

  針對造成上述問題的原因,中國證券報記者多方采訪了解到,限購政策出臺后,商住房只能全款購買,購買門檻提升,賣房的人遠遠多于購買者,供需失衡,是導致價格大幅下跌的主要原因。此外,限購政策實施以來,商住房的辦公屬性被進一步明確,居住功能被淡化,此前流入商住房的熱錢逐步退出,也是商住房價格持續走低的一大原因。

  限購政策規定,北京地區二手商住房需要公司或納稅、社保繳足5年的個人投資者全款購買。一手商住房則只能由公司全款購買,個人不能購買。但在很多中介的幫助下,個人通過注冊空殼公司也可以購買一手商住房。為了進一步限制此類投機現象,政府對很多商住房新建樓盤的單套面積最低值提出了較高要求,有的樓盤土地出讓時要求商住房單套最小面積不得小于200-500平方米。進一步提高準入門檻,使得購房者需求進一步被遏制。

  “很多商住房當時在建的時候,打的就是擦邊球。無論是容積率、密度、物業管理、整體環境還是裝修、配套都是按照住宅標準建造的。不少商住房是民水、民電、有燃氣。除了無法落戶、上學以及產權不是70年外,和普通住宅沒有區別。所以限制政策出臺前,小戶型商住房特別容易賣?!倍辔簧套》夸N售人員對中國證券報記者表示。

  “當時公司的銷售都喜歡去商住房樓盤賣房子,因為可以貸款,又不限購,且一居室小戶型很多。只要地段和開發商稍微有點亮點,特別容易賣,基本就是一搶而空。每個商住房銷售都可以很輕松地做到百萬以上的銷售業績?!被貞洰斈晟套》夸N售盛況,某頭部房產中介銷售王紅(化名)仍然難掩激動。

  在低首付、高貸款、低總價、不限購、可居住等多重利好因素吸引下,原本用于辦公屬性的商住房,逐漸成為住宅的替代品,銷售價格也一路水漲船高。限購政策出臺前,商住房價格在短短的幾年時間,價格翻了一倍,與同一地段住宅不相上下。商住房銷售之火熱,可見一斑。

  “2017年3月限購政策出臺后,前期賣商住房的銷售在接下來的一年里,基本什么也沒干,都在處理糾紛和退業績。最多的銷售退了200萬業績?!蓖跫t介紹,“我自己退了50萬業績。限購政策突然出臺,由于屬于合同中的不可抗力,很多本來有資質的客戶也紛紛表示不要了,這類糾紛一直持續到樓盤清盤為止?!?

  撿漏房源增多

  中國證券報記者調研發現,目前掛牌賣出的二手商住房同一小區報價相差巨大,報價單價高的房源比單價低的房源高出一倍不止。

  “現在商住房的行情是,如果著急賣,必須得降價。掛高的都是不著急賣的?!蔽挥诹h外某商住房銷售中介對中國證券報記者表示,“商住房業主中很大一部分屬于私人業主,受疫情影響,這類業主很多著急用錢,變現需求空前。這導致近期很多商住房樓盤出現撿漏房源,為了盡快成交,掛牌價格一降再降?!?

  據了解,在疫情期間,很多中介為了吸引購房者,改良了前期銷售政策,要求房源報價與真實成交價之間的差別不能超過3%,否則銷售人員業績將受到影響。在此背景下,著急出售的房源成交價和報價之間的差距被一再縮小,導致撿漏房源激增?!芭R近簽約的房源系統報價基本沒有水分了?!?

  但有意思的是,記者走訪了解到,目前在售的新盤商住房中,有的仍然可以賣給個人,價格遠遠高于同地段商住二手房均價。銷售人員透露,限購政策出臺前,開發商可能預見到有限購政策出臺,未雨綢繆,將當時還在建設的新房全部過戶到了內部員工名下,提前走了網簽程序。房子建好后,由于地段好、精裝修、不占用購房資質、還可以賣給個人,所以價格比同地段二手商住房高出一倍不止?!斑@類房子比較稀缺,屬于特殊時期的特殊產品,如果跟同地段住宅比,也算是一種撿漏?!鄙鲜鲣N售表示。(作者:董添)

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